Cuánto cuesta comprar una vivienda en Málaga: guía completa de gastos e impuestos (2026)
Comprar una vivienda en Málaga o en la Costa del Sol en 2026 supone, además del precio de compraventa, entre un 8% y un 13% en gastos adicionales por impuestos, notaría, registro y gestoría. Para una vivienda de segunda mano de 200.000 €, los gastos totales rondan los 16.000 – 18.000 €. Para obra nueva del mismo valor, la cifra sube hasta los 24.000 – 27.000 €. A continuación desglosamos cada partida con cifras actualizadas a 2026.
1. Impuestos: la partida más importante
El impuesto principal depende de si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva:
Vivienda de segunda mano → ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
En Andalucía, el tipo general del ITP es del 7% sobre el valor de referencia catastral o el precio de compraventa (se aplica el mayor de los dos).
Situación del comprador | Tipo ITP | Límite de valor | Requisitos |
|---|---|---|---|
General | 7% | Sin límite | — |
Vivienda habitual < 150.000 € | 6% | 150.000 € | Uso como residencia principal |
Jóvenes (< 35 años) | 3,5% | 150.000 € | Vivienda habitual |
Familias numerosas | 3,5% | 250.000 € | Vivienda habitual |
Personas con discapacidad (≥ 33%) | 3,5% | 250.000 € | Vivienda habitual |
Ejemplo práctico: Si tienes 30 años y compras tu primera vivienda habitual por 140.000 €, pagarías un 3,5% de ITP = 4.900 € en lugar de los 9.800 € del tipo general. Un ahorro de casi 5.000 €.
Vivienda de obra nueva → IVA + AJD
Si compras directamente al promotor (primera transmisión), no pagas ITP sino IVA más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD):
Concepto | Tipo | Notas |
|---|---|---|
IVA | 10% | Vivienda estándar |
IVA reducido | 4% | Viviendas de protección oficial (VPO) |
AJD en Andalucía | 1,2% | Tipo general |
AJD reducido | 0,3% | Jóvenes < 35 años (viv. habitual ≤ 150.000 €) |
AJD reducido | 0,1% | Familias numerosas / discapacidad (≤ 250.000 €) |
Importante: Los garajes y trasteros vendidos conjuntamente con la vivienda (máximo 2 plazas) tributan al mismo 10% de IVA. Si se compran por separado, el IVA sube al 21%.
2. Gastos de notaría, registro y gestoría
Además de los impuestos, hay tres costes fijos regulados por ley:
Concepto | Coste habitual | % sobre precio |
|---|---|---|
Notaría (aranceles notariales) | 600 – 1.000 € | 0,2% – 0,5% |
Registro de la Propiedad | 400 – 700 € | 0,1% – 0,25% |
Gestoría | 300 – 500 € | — |
Total gastos fijos | 1.300 – 2.200 € | — |
Los aranceles de notaría y registro están regulados por el Estado y se calculan mediante escalas oficiales basadas en el valor del inmueble, por lo que son similares en toda España.
3. ¿Cuánto cuesta en total? Ejemplos por precio de vivienda
Segunda mano (ITP al 7%)
Precio vivienda | ITP (7%) | Notaría | Registro | Gestoría | Total gastos | % sobre precio |
|---|---|---|---|---|---|---|
100.000 € | 7.000 € | 600 € | 400 € | 350 € | 8.350 € | 8,4% |
150.000 € | 10.500 € | 700 € | 450 € | 400 € | 12.050 € | 8,0% |
200.000 € | 14.000 € | 800 € | 500 € | 400 € | 15.700 € | 7,9% |
300.000 € | 21.000 € | 900 € | 600 € | 450 € | 22.950 € | 7,7% |
500.000 € | 35.000 € | 1.000 € | 700 € | 500 € | 37.200 € | 7,4% |
Obra nueva (IVA 10% + AJD 1,2%)
Precio vivienda | IVA (10%) | AJD (1,2%) | Notaría | Registro | Gestoría | Total gastos | % sobre precio |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
150.000 € | 15.000 € | 1.800 € | 700 € | 450 € | 400 € | 18.350 € | 12,2% |
200.000 € | 20.000 € | 2.400 € | 800 € | 500 € | 400 € | 24.100 € | 12,1% |
300.000 € | 30.000 € | 3.600 € | 900 € | 600 € | 450 € | 35.550 € | 11,9% |
500.000 € | 50.000 € | 6.000 € | 1.000 € | 700 € | 500 € | 58.200 € | 11,6% |
4. Si necesitas hipoteca: costes adicionales
Desde la Ley Hipotecaria de 2019, el banco asume los gastos de notaría, registro, gestoría y AJD de la escritura de hipoteca. El comprador solo paga:
Concepto | Coste | Quién paga |
|---|---|---|
Tasación del inmueble | 250 – 600 € | Comprador |
Comisión de apertura | 0% – 1,5% del préstamo | Comprador (muchos bancos aplican 0%) |
Notaría de la hipoteca | Variable | El banco |
Registro de la hipoteca | Variable | El banco |
AJD de la hipoteca | Variable | El banco |
¿Cuánto necesitas ahorrado? Los bancos financian habitualmente hasta el 80% del valor de tasación. Esto significa que necesitarás tener ahorrado al menos el 20% de entrada + el 8-13% de gastos, es decir, entre un 28% y un 33% del precio de la vivienda. Para un piso de 200.000 €, necesitarás aproximadamente entre 56.000 € y 66.000 € en ahorros.
5. Plusvalía municipal: ¿quién la paga?
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) la paga el vendedor, ya que es quien se beneficia de la revalorización del suelo. En Málaga, el plazo para liquidarla es de 30 días hábiles desde la firma de escritura.
Excepciones importantes:
Si el vendedor es no residente en España, el comprador se convierte en sustituto del contribuyente y debe retener/pagar este impuesto.
Si la venta se realiza a pérdida (sin ganancia), la plusvalía está exenta. Debe acreditarse ante Gestrisam (Ayuntamiento de Málaga).
6. Precios medios por zona en Málaga y Costa del Sol (2026)
El mercado inmobiliario en Málaga sigue en máximos históricos, impulsado por la alta demanda internacional y la oferta limitada de obra nueva:
Zona | Precio medio (€/m²) | Perfil |
|---|---|---|
Marbella | 5.500 – 6.080 €/m² | Lujo, mercado internacional |
Estepona | 4.950 – 5.200 €/m² | Fuerte crecimiento, calidad de vida |
Fuengirola | 5.050 – 5.100 €/m² | Consolidada, residencial y turística |
Benalmádena | 3.400 – 4.630 €/m² | Amplia horquilla según zona |
Málaga capital | 3.900 – 4.320 €/m² | Máximos históricos, alta demanda |
Torremolinos | 2.200 – 4.370 €/m² | Variable (primera línea vs interior) |
«El mercado de la Costa del Sol mantiene una demanda muy sólida, especialmente de compradores internacionales. Lo que recomendamos siempre a nuestros clientes es tener muy claros los gastos adicionales antes de buscar vivienda, para ajustar bien el presupuesto y evitar sorpresas.» — José Carlos Delgado, Director de Gelabert Homes Real Estate
7. Novedades legales que debes conocer (2025-2026)
Registro obligatorio de agentes inmobiliarios (Ley 5/2025, vigente desde el 24 de enero de 2026): La Junta de Andalucía ha creado un registro público obligatorio para garantizar la profesionalidad del sector y la protección del consumidor.
VPO con más controles: La venta de viviendas de protección oficial requiere ahora autorización administrativa previa. Sin ella, la venta puede ser declarada nula.
ITP del 2% para inversores profesionales: Quienes compran para revender ahora tienen un tope de 500.000 € y deben revender en un máximo de 2 años (antes eran 5).
Preguntas frecuentes
¿Puedo deducirme los gastos de compra en la declaración de la renta? No directamente. Los gastos de notaría, registro e impuestos forman parte del "valor de adquisición" del inmueble, que solo se tiene en cuenta cuando vendas la propiedad para calcular la ganancia patrimonial.
¿El ITP se calcula sobre el precio que pago o sobre el valor catastral? Se aplica sobre el mayor de los dos: el precio declarado en escritura o el valor de referencia catastral que publica la Dirección General del Catastro.
¿Puedo negociar los gastos de notaría? Los aranceles notariales están regulados por ley (Real Decreto 1426/1989), pero el notario puede aplicar un descuento de hasta el 10% sobre sus honorarios. Merece la pena preguntar.
¿Qué pasa si soy extranjero y quiero comprar en Málaga? Necesitarás obtener un NIE (Número de Identificación de Extranjero), abrir una cuenta bancaria en España, y contar con asesoramiento legal. Los impuestos y gastos son los mismos que para residentes españoles. En Gelabert Homes te acompañamos en todo el proceso.
¿Cuánto cobra una inmobiliaria por sus servicios? En Málaga, la comisión de la agencia la paga habitualmente el vendedor, no el comprador. Suele oscilar entre el 3% y el 5% del precio de venta.
¿Estás pensando en comprar en Málaga o la Costa del Sol? En Gelabert Homes te asesoramos de forma transparente sobre todos los costes reales. Contacta con nosotros o solicita una valoración gratuita.